Winterdienst für Hausverwaltungen und WEG in Berlin

Wer haftet, wenn die Verwaltung einen Winterdienst beauftragt?

Die Pflicht bleibt beim Eigentümer, auch wenn ein Dienstleister räumt. Das Berliner Straßenreinigungsgesetz sagt in § 6 Absatz 1 ausdrücklich, dass die Verantwortlichkeit der Anlieger durch die Beauftragung Dritter nicht entfällt. Anlieger sind nach § 5 die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke, außerdem Erbbauberechtigte und Nießbraucher.

Was sich durch den Vertrag ändert, ist der Inhalt der Pflicht. Statt selbst zu räumen, müssen Eigentümer und die für sie handelnde Verwaltung einen geeigneten Dienstleister auswählen und darauf achten, dass er ordnungsgemäß arbeitet. § 9 Absatz 1 Nummer 2 macht genau das zur Ordnungswidrigkeit: wer keine geeignete Person beauftragt, nicht dafür sorgt, dass die Beauftragten ordnungsgemäß ausführen, oder bei Wegfall der Eignung nicht unverzüglich Ersatz beauftragt.

Für die Praxis heißt das: Eine Verwaltung sollte nicht nur einen Vertrag in der Akte haben, sondern auch belegen können, dass sie hingesehen hat. Wie das im Einzelfall haftungsrechtlich zu bewerten ist, beurteilt Ihr Anwalt oder Ihre Haftpflichtversicherung, nicht wir.

Auswahl

Der Dienstleister muss die Flächen in den Fristen tatsächlich bedienen können. Fragen Sie, wie viele Objekte auf einer Tour liegen und wer einspringt, wenn ein Fahrzeug ausfällt.

Überwachung

Stichproben an Glättemorgen, Sichtung der Protokolle, Nachfrage bei Beschwerden von Mietern. Halten Sie fest, wann Sie kontrolliert haben.

Reaktion

Fällt der Dienstleister aus oder arbeitet er wiederholt unzureichend, muss zügig Ersatz her. Das Gesetz verlangt das ausdrücklich.

Was gehört in ein Räumprotokoll?

Ein brauchbares Räumprotokoll hält fest, wann an welchem Objekt welche Tätigkeit erledigt wurde. Es ersetzt keine Kontrolle durch die Verwaltung, aber es ist die Grundlage, auf der Sie nach einem Sturz oder einer Anfrage des Ordnungsamts Auskunft geben können.

Wir führen diese Angaben zu jedem Einsatz und stellen sie Ihnen auf Wunsch gesammelt je Objekt zur Verfügung, zum Beispiel monatlich oder auf Anforderung bei einem Schadensfall.

Ein Protokoll ist ein Nachweis über die Ausführung, keine Garantie gegen Haftung. Ob es im Streitfall ausreicht, hängt vom Einzelfall ab.

Mehrere Objekte in einem Vertrag

Bestände lassen sich in einem Rahmenvertrag bündeln, in dem jedes Objekt mit eigenen Flächen und eigener Preisposition aufgeführt ist. Für die Verwaltung bedeutet das einen Ansprechpartner, eine Saisonplanung und trotzdem getrennte Belege je Haus.

Wir ordnen die Objekte nach Lage zu Touren. Häuser im selben Kiez werden nacheinander angefahren, damit die Frist von 7 Uhr auch an einem Morgen mit Neuschnee für alle Adressen erreichbar bleibt. Kommen im Laufe der Saison Objekte hinzu, prüfen wir zuerst, ob sie in eine bestehende Tour passen, bevor wir zusagen.

Objektliste

Adresse, Straßenseiten, ungefähre Gehweglänge, Hof und Müllstandsfläche, Schlüssel oder Code für den Hofzugang.

Priorität je Objekt

Häuser mit Gewerbe im Erdgeschoss, Arztpraxen oder vielen älteren Bewohnern kommen auf der Tour nach vorn.

Getrennte Positionen

Jedes Objekt erhält eine eigene Rechnungsposition, auf Wunsch eine eigene Rechnung je Wirtschaftseinheit.

Ein Kontaktweg

Meldungen von Hausmeistern oder Mietern laufen über eine Stelle bei uns, nicht über einzelne Fahrer.

So läuft die Beauftragung vor der Saison ab

Der Vertrag sollte stehen, bevor der erste Frost kommt, denn die Tourenplanung entsteht vor der Saison. Für Verwaltungen hat sich dieser Ablauf bewährt:

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   Objektliste schicken

   Sie senden uns die Adressen mit den wichtigsten Angaben. Eine einfache Tabelle reicht.

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   Begehung

   Wir sehen uns die Flächen an, messen die Gehwegfronten grob ab und klären, wo Streugut gelagert werden kann.

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   Flächenplan je Objekt

   Für jedes Haus legen wir fest, welche Flächen in welcher Reihenfolge geräumt werden. Der Plan geht als Anlage in den Vertrag.

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   Festpreis für die Saison

   Sie erhalten je Objekt einen Festpreis. Bei einer WEG klärt die Verwaltung, ob für die Vergabe ein Beschluss der Gemeinschaft nötig ist.

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   Schlüssel und Zugänge

   Hofschlüssel und Codes werden dokumentiert übergeben. Bewohner können per Aushang informiert werden, wer morgens auf dem Grundstück unterwegs ist.

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   Saisonbeginn und Protokolle

   Ab dem vereinbarten Datum sind wir bereit. Die Protokolle gehen in dem Rhythmus an Sie, den Sie festlegen.

Wie die Kosten in die Abrechnung kommen

In der Mietverwaltung wird der Winterdienst üblicherweise unter § 2 Nummer 8 der Betriebskostenverordnung geführt, die neben den Gebühren der öffentlichen Straßenreinigung auch die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen nennt. Ob die Umlage im einzelnen Mietverhältnis trägt, hängt am Mietvertrag und wird von Ihrer Verwaltung geprüft.

In der WEG läuft der Posten über das Hausgeld und den dort geltenden Verteilungsschlüssel. Für vermietende Eigentümer ist wichtig, dass die Jahresabrechnung den Winterdienst als eigene Position ausweist, damit sie ihn an ihre Mieter weitergeben können.

Unsere Rechnungen sind so aufgebaut, dass Objekt, Leistungszeitraum und Leistung eindeutig erkennbar sind. Enthält ein Vertrag neben dem Winterdienst auch Gartenpflege oder Hausmeisterleistungen, weisen wir die Bereiche getrennt aus, damit nichts in der falschen Kostenart landet.

Mieter-Winterdienst nach Hausordnung ablösen

Viele ältere Mietverträge verteilen das Räumen reihum auf die Mieter. Die BSR weist darauf hin, dass Mieter für den Gehweg zuständig sein können, wenn ihnen die Pflicht im Mietvertrag übertragen wurde. Für die Verwaltung bleibt dann trotzdem die Frage, wer kontrolliert, ob der Plan eingehalten wird.

In der Praxis scheitert das Modell an denselben Punkten: Bewohner sind verreist oder gesundheitlich nicht in der Lage, Gewerbemieter im Erdgeschoss fühlen sich nicht angesprochen, und um 6:30 Uhr ist niemand mit Schaufel auf der Straße. Wer auf einen Dienstleister umstellt, sollte vorher klären, wie die vertraglichen Regelungen mit den Mietern angepasst werden. Das ist eine Aufgabe für die Verwaltung und gegebenenfalls ihren Anwalt.